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新西兰奥克兰高尔夫社区海景房开发项目

狼协
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标题: 新西兰奥克兰高尔夫社区海景房开发项目 (22587 reads) 时间: 2016-4-18 周一, 00:29

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上次在新西兰奥克兰CBD的公寓楼项目，合作的管理公司后来找了一家贷款条件更好的银行（中国银行新西兰分行）。由于项目风险低，回报高，所以新的银行能给出 1800万左右的贷款，甚至在做Resource Consent （政府的规划和建筑许可和设计等）的时候，就可以拿他们现在的大楼作抵押，贷出做resource consent 所需要的 100万的前期费用。这样资金就不需要分成两期，而且真正需要我们资金的时间就是 resource consent 完成后（至少三个月以后）。另外由于奥克兰地价升值也非常快，原来项目管理方估值200万纽币的地，现在已经有人出价到420万。这样双方的出资比例就变化了。这样，因为项目回报很高，合作的管理公司就觉得原来和我们商量的利益架构吃亏了，就有提高他们的分配比例的倾向，而且想尽量降低我们的这边的出资比例，不要我们出那么多钱。但我们已经报名的资金已经大大超过了原来需要的资金额。所以我们现在在跟他们谈判利益架构上的调整。同时他们申请resource consent 也需要等。他们也觉得有点不好意思，就将他们运作的另外一个项目拿出来和我们合作，以便尽量容纳进我们这边的资金。

该项目是在位于奥克兰地区著名的风景区建高档别墅群，新西兰最好的高尔夫球场加海景，世界一流的大型游艇码头，学区是顶级的，教育部综合评分10分（最高分）公校以及著名私校(幼儿园至高中)，居民主要以新西兰北部富裕欧洲裔和极少量高素质日韩裔居民为主，社会治安和风气极其优异。由于管理公司和土地所有方的关系，我们可以先只付地价的十分之一，到房子卖出后再付余款。这就有点卖方信贷的意思。其实跟我们拿土地作为抵押向银行申请建筑贷款差不多，但是少付了贷款利息。

土地的市场价是39.9万一块，我们因为项目管理方的关系，以及成片拿地的折扣，可以拿到36.8万甚至更低。每块面积622-760平方米。建筑成本每栋房子约32万纽币上下，视面积大小和建材而定。所以净现金投入平均约40万纽币一栋，建成后预计平均售价95万纽币，年化投资回报约27%左右。但奥克兰熟地开发的项目一般回报率在20%左右，高了地价就会涨上去。所以谨慎起见，保守估计年化回报率在20%-25%。

我们开始时谨慎些，先做十块地，建十个房子。项目的前两期都基本上已经售罄。我们经过进两个月的仔细调查，认为这个项目也非常不错。虽然回报没有前一个高（前一个的年化回报率能达到 30-37%左右），但是周期比上一个短的多（约9-12个月），复杂性和风险也低的多，属于那种短平快的项目。而且对于回报非常高的项目，当地的项目的拥有和管理方往往就不想让别人分享太多。我们第一个谈的项目，嫌对方出钱少，分成多而拒绝，但是人家后来也不愿意分享，自己借高利贷去做了。现在刚拿到resource consent，今天得到的消息，预售才开始一周，房子都还没有开始盖呢，98套房子就卖掉了50套，而且房价比预期高了2000纽币一平方米，房子的数量也比原计划多了十几套。想来也真是可惜。这就是奥克兰房地产市场的形势，我们一定要当机立断，出手一定要快。我们之前还是过于谨慎保守了。现在这个高尔夫社区的新房子现在上市一周就卖掉，市场形势发展的非常快。

总投资约400万纽币，项目管理团队自己投200万，我们凑另外一半。由于项目管理方的关系，土地我们可以拿到比市场价低40万左右的价格。但是因为我们前期调查耽误了不少时间，这地19号以后就可能每块涨几万。这样一加一减就可能凭空多出50万以上的成本，而且好地就会被别人抢走。所以现在我们得马上行动。详细资料请看附件，请有兴趣的网友尽快给我来信：chairwolf 圈a gmail 点 com。如果是qq信箱则请发 807181694 圈a qq 点com。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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